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公募REITs反弹长期投资价值显现

萨达 2024-08-12 11:27:00

  权益市场持续震荡下,公募REITs逆势大涨,引发市场关注。

  对此,受访机构和业内人士认为,受行业基本面修复、无风险利率长期下行、政策支持等因素影响,公募REITs迎来反弹行情。后续随着底层资产基本面持续稳定和现金分派的稳步推进,公募REITs长期投资价值将进一步显现。

  公募REITs持续大涨

  经历近五个月的横盘震荡后,公募REITs迎来反弹行情。截至8月9日,中证REITs全收益指数在近11个交易日中上涨4.38%,年内涨幅达到12.6%,在各类资产中表现亮眼;超九成公募REITs年内实现上涨。

  “中证REITs全收益指数近期涨幅较大,主要原因在于行业基本面修复,以及无风险利率长期下行。”先锋瑞驰基金表示,随着现金分派率达到新的动态平衡,后续REITs行情或在震荡中保持稳定。

  鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠分析,年内REITs资产价格表现亮眼,主要受益于三方面利好。一是广谱利率下行,REITs作为强制性高比例分红的资产类别,受到市场广泛关注;二是二季报显示,上市REITs底层资产经营情况整体稳定;三是REITs相关制度及政策不断完善,有助于REITs市场长期稳定发展,为投资人实现长期稳定收益夯实基础。

  “预计未来REITs走势将持续向好。”中航基金不动产投资部表示,REITs有运营稳定性高、分红良好的特点,随着底层资产业绩基本面保持稳定和现金分派稳步推进,REITs作为中长期资产的配置价值将进一步显现。

  济安金信基金评价中心主任王铁牛认为,预计未来REITs市场的行情会更加趋于理性。现金流回报稳定、具有持续运作管理能力、产权结构较为清晰的REITs产品会受到更多关注。

  年内表现分化

  结构性差异或将持续

  具体来看,年内涨幅较多的品种包括保租房、产业园、能源基础设施、生态环保等;华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超30%,富国首创水务REIT等涨幅超20%。同时,部分仓储物流、交通基础设施、消费基础设施等品种表现不佳。

  对于这种结构性差异,招商基金REITs投资团队专业副总监万亿认为,不同类别资产的风险收益存在差异。保租房等品类因政策支持明确、基本面相对稳定、市场需求旺盛而表现突出;仓储物流、交通基础设施等受经济周期影响较大的领域表现相对较弱;部分消费基础设施面临需求端尚未恢复、供给压力较大、市场竞争加剧等问题,表现较为低迷。

  “不同资产类型具有不同的特性,市场走势存在一定差异。有利或不利的宏观环境和行业状态更会放大这种差异。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示。

  先锋瑞驰基金认为,市场信心从年初开始重塑,对于可分配现金流波动较小的资产板块资金给予了肯定和追捧。对于行业有负向影响的资产,比如仓储类资产和部分消费类基础设施资产,会根据周期变化重新观察定价。“随着新品类资产的不断上市,这种结构性差异在后期交易中或持续存在。”

  长期投资价值凸显

  投资仍需谨慎

  展望后市,受访机构和人士普遍看好公募REITs的投资价值,并建议投资者综合考虑多方面因素后再作出投资决策。

  中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇认为,在固收类资产收益率下行的背景下,公募REITs表现出一定的比价优势。目前经营韧性较强的防御性资产受到更多关注,部分前期关注度较低的资产类别估值较低,预期收益水平更具吸引力。

  万亿也看好公募REITs投资价值,尤其是那些具有稳定现金流、良好运营管理和广阔发展前景的资产类型,如保租房、清洁能源、产业园区等;投资逻辑主要聚焦项目的底层资产质量、运营管理能力及未来增长潜力。

  除了目前市场普遍看好的能源类、生态环保类、保租房类项目外,中航基金不动产投资部认为,后续文旅类等与消费、民生相关的类型也值得看好。

  “从经营的稳定性来说,保障房板块、能源板块的运营情况相对于其他板块更加稳定,但这轮行情中涨幅较大,目前价格处在高位。”先锋瑞驰基金表示,随着一系列刺激消费政策的出台,预计消费基础设施板块会有新的表现。建议投资者在关注政策、长期无风险利率等对价格影响的同时,更多关注行业基本面的变化,以及底层资产的运营情况。

  博时基金REITs业务营运总监刘玄建议,投资者在考虑后续投资时,应从自身的风险收益要求出发,基于各类资产的收益逻辑和产品的经营表现,综合考虑宏观经济、政策变动、行业发展、市场供需等影响,同时也不能忽视国际金融市场的资本流动、市场比较以及投资者情绪可能造成的变化。

  “长期看,REITs的核心价值仍然来自底层资产的持续稳健经营,对二级市场价格增长过快、缺乏底层业绩支撑的标的需要关注风险。”刘一璠称。

(文章来源:中国基金报)

(原标题:公募REITs迎来反弹 长期投资价值显现)