为何“以房养老”受欢迎却实施困难？

自2014年中国保监会启动老年人住房反向抵押养老保险试点以来，已有十年时间。尽管原银保监会将其推广至全国，但数据显示，这项政策的实际成效并不显著。据统计，全国仅有147户家庭的214位老人参与，年均参与率低，且金融机构如保险公司、商业银行和信托公司参与度极低。在美国，这一业务发展更为成熟，参与者占比较我国高出许多。
中国60岁及以上人口已达2.97亿，若参考美国数据，理论上可有594万老年人选择“以房养老”。然而，参与条件苛刻，主要限于城市拥有独立产权的老年人，农村地区由于房屋价值低和变现困难，参与度极低。
中国人民大学的研究显示，城市老年人拥有住房比例高，且低龄老年人群拥有较多房产，这为其选择“以房养老”提供了潜在优势。然而，由于人口老龄化和养老金支付压力增大，预计未来养老金缺口将持续扩大，基础养老金替代率低，对大多数老年人的生活质量提升有限。
“以房养老”旨在满足老年人的养老金需求，通过房产抵押提供稳定的收入，并减轻金融机构风险。然而，实践中面临制度、观念和风险等多重挑战。比如，法律对产权到期后的处理、公证遗嘱效力的变化、多部门协调问题，以及传统观念对养老方式的限制等。
要推动“以房养老”的普及，关键在于制度创新。这包括修订相关法律，明确房产共享产权和遗嘱变更要求，建立政策和市场风险共担机制，以及提供财政和税收支持。具体措施包括补贴高风险产品、减免交易税费、鼓励金融衍生品开发，并对参与者的房产给予税收优惠。只有这样，才能克服现有障碍，让“以房养老”真正惠及更多老年人。