公募REITs上市三年规模过千亿，首发扩募并驾齐驱。

6月21日是首批基础设施公募REITs上市三周年纪念日。在这三年里，中国公募REITs制度建设加速，产品种类逐步丰富，已有36个项目上市，其中4单进行了增发，市场规模突破千亿元，形成首发与增发并举的强劲动力。REITs的出现为盘活存量资产开辟了新途径，为投资者提供更多投资选择和资产配置工具。监管层不断优化REITs规则，推动其规范化、标准化和精细化。
自2021年首批REITs上市以来，市场经历了从盲目追捧到理性回归的过程。最初，市场对REITs充满热情，但由于资金供需不平衡，价格被推高。然而，2023年，市场对REITs的股性和波动性有了更深理解，运营风险暴露，导致二级市场出现折价。2024年上半年，市场回归理性，更加注重底层资产的运营表现。
过去三年，我国公募REITs市场经历了完整的周期，初步建立了实体资产的估值体系，同时也锻炼了市场管理和监管机制。中金公司的孙元祺认为，随着市场扩容，预计年内将有更多项目发行，公募REITs市场将迎来新一轮的增长。资产类别、企业类别和资金类别将持续扩展，引入更多民营和外资企业。
随着市场规模扩大，公募REITs作为大类资产配置的潜力将被激发。专家刘立宇指出，公募REITs与基础设施资产匹配度高，未来有望吸引更多资金，形成稳定的投融环境。政府部门也在积极引导长期资金如企业年金、养老金投入REITs，这将进一步提升其市场地位。
此外，REITs实时指数的推出为长期投资者提供了便利，随着社保基金等长期资金的参与，公募REITs的独立大类资产属性将得到更多认可。私募基金的活跃度也在提升，专业投资团队对REITs的投资越来越深入。总体而言，中国公募REITs市场正步入扩容提质的新阶段。