如何定义优质的房地产政策？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在一个上午被房地产协会邀请参加了一次会议，会议的核心议题是构建一个覆盖全市的全面商品房“以旧换新”平台。不同于其他城市，这个平台将开发商、中介、商业银行、装修与家具企业等房产置换产业链上的所有相关机构集结在一起，并要求所有参与方为购房者提供优惠，以推动市场规模化运作。当前房地产市场的问题在于供需失衡：业主难以出售升级房屋，新市民和年轻人难以找到合适房源，开发商的新项目销售也面临困难。
“以旧换新”如果能够有效整合，各方合作降低交易成本，既能帮助无房人群获取房源，使已有房产的业主优化资产，又能缓解开发商的资金压力和地方政府稳定市场的压力。然而，近期各地推出的“以旧换新”活动虽然引起广泛关注，但实际购买新房的客户并不多，问题可能不在于交易时间长，而在于政策设计是否真正关注购房者的利益。
尽管表面上有各种折扣优惠，但在中介和开发商竞争激烈的现实中，这些优惠可能并不独特，消费者权益保护和具体购房需求的关注点不足。例如，对于退订责任、房屋质量及违规处罚等方面缺乏明确的政策支持。因此，政策制定者应聚焦于提升购房者的体验和权益保障，而非仅仅停留在口头承诺。
改善市场状况需要从购房者的需求出发，提供实质性的优惠，比如开发商承诺“以旧换新”房源价格更具竞争力，中介降低佣金，银行提供更低的按揭利率和税收优惠。然而，我询问的那位朋友表示，目前尚无这些具体规定。市场潜力巨大，但需求已转变为对房屋品质的追求，政策应着重于提升房源质量和配套服务，从居住者的角度出发，解决短板，这样才能真正恢复市场信心。
此外，简化二手房交易流程，如实行带押过户，可以加速交易进程并降低成本，但这受到银行、中介和登记机构的顾虑。这反映出在推动政策时，往往忽略了消费者的利益，值得深思。总之，好的住房政策应以消费者为中心，解决实际问题，从而重建信任和契约关系。